宏观经济和政治格局的不确定性表明，南非商业地产的谨慎前景可能会持续到2020年。

FNB房地产行业策略师John Loos的最新报告显示，2020年南非商业房地产行业的前景仍将停滞不前。

(相关资料图)

2020年，主要先行经济指标将不会有太大改善，这表明今年商业地产市场可能会出现“更多的相似”，这意味着平均空置率将进一步增加，租金增长的压力，实际资本的进一步贬值和单位数量的总收益率。

2019年12月，南非国家电力公司(Eskom)的减载达到了前所未有的“6级”，这几乎肯定会对经济范围内的生产水平产生重大影响，削弱2020年的整体信心水平，经济在很大程度上取决于信心。

事实上，在2019年底减仓之前，我们已经看到，第四季度的人民币-BER商业信心指数(11月完成)再次非常疲软，为26(从0到100不等)，只是略有下降。

FNB-BER消费者信心指数在2019年第四季度录得负7，高于上季度第三季度的低点21。

2019年下半年，我们有SARB 10月份的领先经济周期指标，继续显示同比下降1.7%，这表明到2020年经济可能继续疲软。

货币和财政刺激措施的范围有限。

虽然增长停滞，但提供“宽松”货币或财政刺激措施以促进经济表现的范围非常小。当然，在这种经济环境下，通胀压力较弱，SARB轻松实现了3-6%的CPI(消费者价格指数)通胀目标，其中11月CPI通胀率为3.6%。

反过来，这也导致了继2019年7月首次降息后，本月第二次降息25个基点。但由于最优惠利率已达到个位数9.75%，低于SA的历史标准，SARB似乎是一个“不情愿的工具”，因为它在当前的降息周期中尽管抑制了通胀，但动作非常缓慢。

在财政方面，由于过高的财政压力，特别是电力公司埃斯科姆(Eskom)要求政府提供财政支持，国库在激增的支出压力中挣扎。鉴于评级机构进一步降级的威胁和投资者信心的恶化，财政部长面临着削减政府支出增长和想方设法增加税收的压力。尽管这一点至关重要，但在短期内不利于增长。

政府财政状况的恶化不仅通过紧缩措施对经济增长的负面影响威胁到房地产业。考虑到上限利率与债券收益率的部分关系，如果近期政府债务与GDP之比对政府长期债券收益率产生上行压力，政府债务与GDP之比的大幅上升可能对房地产资本化率(Cap)产生上行压力。

此外，更广泛的政府财政恶化，延伸到半国营企业和议会，有可能转化为高于市政利率和公用事业费率的通货膨胀，这意味着房地产运营成本的两个主要领域面临上行压力。

因此，房地产行业正面临着来自更广泛的政府融资形势的重大风险。

展望-房地产价值持续逐渐下降

FNB寄希望于全球经济的适度“稳定”，我们也在中国实施了小幅降息的刺激措施。

这导致2020年的预测GDP增长率较小，从2019年的预计0.3%升至0.9%，但仍是弱增长率，仍不到1%。

虽然这一预测将略有增强，但我们认为，期望这种经济增长足以将商业地产空间需求推高至空置率可以稳定或开始降低的水平是不现实的，我们也不认为房地产价值水平可以在近期内保持。

自2014年达到5.2%的多年低点以来，MSCI所有物业的平均空置率一直在上升，2018年达到6.9%。2014年是GDP增速跌破2%(创纪录的1.8%)的一年。这是自2009年收缩以来的第一次，2015年进一步放缓至1.2%，似乎是经济增长的催化剂

因此，最近的历史表明，平均空置率在接近1%的GDP增长水平时开始增加，所以我们低于1%的GDP增长预测使我们预计2019年和到2020年的数据，

所有物业空置率的上升，可能会给2018年3.6%基本租金(MSCI数据)本已缓慢的增速带来进一步的下行压力。的确，最近我们看到MSCI 2019年上半年的半年报数据，显示上学期所有物业的空置率进一步上升。

自2014年以来，MSCI所有物业资本增长(物业价值增长，不包括物业资本支出)的数据显示，从2014年到2018年，连续五年按实际价值(经GDP通胀调整)计算为负资本增长。

每平方米平均房地产价值(包括资本支出)最近也在实际下降(经GDP通胀调整)，2017年和2018年出现负增长。

根据FNB的预测，2020年的国内生产总值增长率预计将低于1%。随着最近一月降息，利率的预测从现在开始横盘整理。我们预计，所有物业的平均空置率将进一步上升，租金和净收入的增长将在经济压力下放缓，房地产价值将继续下降。这是逐步修正房地产价值的全部内容，以使市场更符合近年来疲软的经济基本面。

因此，预计所有物业的总回报(基于MSCI的历史数据，包括资本增长和收入回报)将进一步下降，从2018年的9.8%下降到2019年(预计)的8.3%(数据点尚未提供)和2020年的7.5%。