新华财经上海5月17日电（记者 杨溢仁）近期华安张江光大REIT二级市场价格出现较大变动，引发业界关注。分析人士指出，随着REITs试点的深入推进，市场定价必将趋于理性。站在投资机构的角度，考虑到国内经济的修复仍需时日，则未来还需重点跟踪、关注产业园的续租、租金、出租率等情况，对于业绩表现不及预期，基本面修复尚需时间的REITs保持谨慎。

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多因素积聚触发调整

近期，华安张江光大REIT的二级市场价格明显下跌，5月12日收盘跌幅达3.18%，5月15日二级价格继续走低，收盘跌幅达6.22%，2个交易日已经累计跌去近10%。

“个人认为，除了大租户到期不续引发市场机构担忧外，华安张江光大REIT的本轮调整之所以幅度较大，与其上市后累积涨幅相对较高也不无关系。”一位机构交易员告诉记者，“截至2023年5月15日，在经历了两日大跌后，华安张江光大REIT上市以来的二级市场涨幅仍为24.27%，显著高于产业园类平均涨幅17.30%和产权类平均涨幅10.36%。”

作为国内的创新金融产品，REITs自上市以来始终表现强势。然而，随着一季报的陆续释出，叠加基本面修复弱于预期、部分项目经营业绩受到扰动、权益类资产价格承压等因素影响，市场开启了持续下跌的模式。

根据券商统计，截至2023年5月15日，相比于2023年2月15日，各类REITs普遍跌幅较大，保租房、环保、高速公路、产业园、仓储物流和能源类REITs的平均跌幅分别为6.82%、6.75%、7.32%、9.30%、7.50%和0.07%。

“向后看，随着机构投资者占比的不断提高——截至2022年末，已有15只公募REITs的机构投资者占比超过90%，其行为和偏好的趋同，将促市场价格日趋理性。”华泰证券研究所副所长、固收首席分析师张继强说。

乐观心态仍旧占据主流

5月16日，华安基金管理有限公司发布了《关于华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金有关事项的补充说明公告》，稳定了市场情绪，华安张江光大REIT的二级市场价格也经历了跌幅收窄而后上涨的过程。

截至5月16日收盘，张江光大REIT当日涨幅为3.56%。

据记者了解，2023年4月1日至5月15日，张江光大园含书面意向租户的园区签约率为79.01%，较2023年一季度末的出租率(70.57%)提升了8.44个百分点。

此外，上海张江（集团）有限公司和上海张江集成电路产业区开发有限公司已紧急启动对有租赁意向客户的推介工作，旨在做好客户的开发，目前已储备多家产业企业，总计租赁需求面积超过2万平方米；已与10余家意向租户进行了沟通，全力保障换租工作平稳过渡。

“对于产业园REITs的后续表现，个人认为不必过于悲观。”上述交易员直言，“毕竟，身处产业结构调整与产业转型升级的大环境中，叠加城市化进程加快、城市更新与产城融合不断深化的趋势已然形成，因此产业园具备良好的发展机遇与前景。”

“公募REITs经过两年多的试点运行，我们相信各类基础设施资产的估值与定价体系将不断成熟。”中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光接受记者采访时表示。

而针对本次市场震荡，多位受访的业内人士建议，产业园REITs的外部管理机构应与存量租户建立更为畅通且紧密的沟通渠道，通过日常高密度的沟通，有效预警到租户的退租意向，从而前置安排招商，大幅度缩短换租可能带来的空置期。

聚焦投资仍需“精耕细作”

展望后市，张继强判断，业界之于产业园REITs资质的衡量视角将有所改变。

“以往市场通常认为租户企业越大，稳定性越高，可以避免小微企业因经营不善倒闭或欠租的情形发生。不仅如此，园区行业集中度相对较高，可能意味着园区定位清晰、运营管理能力较强。但这些‘固定’思维模式都在发生转变。”张继强说。

首先，出租企业太大，就有可能出现资金充足自己盖楼或者政府无偿赠予土地的情况，导致大规模退租。因此，眼下出租的稳定性成为了更关键的衡量指标。

其次，对于行业集中度较高的园区，各机构应警惕行业发生系统性风险，造成的集体退租问题。如中关村产业园，受到教培行业撤离和互联网行业收缩等影响，一向抢手的中关村区域出现了“集体退租”现象。建信中关村REIT财务指标亦明显下滑，出租率降幅较大，2023年一季度的底层资产出租率仅为68.47%，较2022年末下降了12.82个百分点。

总而言之，聚焦产业园REITs的投资，未来各机构还需重点关注和跟踪产业园的续租、租金、出租率等情况，在机构投资者集中度提高、行为趋同的背景下，预计项目资质的优劣将导致二级价格走向分化。而对于那些业绩表现不及预期，基本面修复尚需时间的REITs，当前建议保持谨慎。