最新！楼市向下

市场许倩 2023-06-16 09:24:47 来源：中房报

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楼市企稳难度正在加大，市场下跌势头比预想中加大。

6月15日，国家统计局发布1～5月份房地产开发投资与销售数据，无论是投资端还是销售端，都面临较大压力。

(资料图片)

从销售端来看，全国商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，跌幅较1～4月明显加大0.5个百分点；商品房销售额49787亿元，同比增长8.4%，涨幅较1～4月少了0.4个百分点。

根据国家统计局数据计算得出，1～5月全国商品房均价为10721元/平方米，比1～4月上涨1.5%，同比上涨12.5%。

销售额与销售面积走势相悖、销售端下滑而房价却上涨，在业内人士看来，反映出市场分化在加大，这与过去几年高地价项目开始入市、各地限价政策有所放开、中心城区偏改善和高端住宅销售依旧保持稳定等因素有关。

从开发投资端来看，1～5月份，全国房地产开发投资额同比下滑7.2%，比1～4月6.2%的下滑幅度，继续恶化，显示房企投资意愿明显不足。

据中指院测算，5月单月，商品房销售面积同比下降3%；销售额同比增幅收窄至6.8%；房地产开发投资额同比降幅达10.5%，出现两位数下滑，而4月份降幅为7.3%。

房地产对投资拉动继续减弱。国家统计局数据显示，1～5月份，全国固定资产投资（不含农户）同比增长4%，比1～4月份回落0.7个百分点。分领域看，基础设施投资同比增长7.5%，制造业投资增长6%，房地产开发投资同比下降7.2%。

在影响开发投资增速的主要指标中，据机构测算，1～5月全国土地成交总额1.22万亿元，同比下降7.58%，且拿地企业仍以国企、央企、地方城投托底为主。

房企新开工积极性亦仍然不强。1～5月份，房屋施工面积同比下降6.2%，房屋新开工面积同比下降22.6%，降幅较1～4月扩大1.4个百分点。其中，住宅新开工面积同比下降22.7%。

资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。1～5月份，房企到位资金同比下降6.6%，跌幅再次扩大。其中，国内贷款同比下降10.5%，跌幅比1～4月扩大0.5个百分点；自筹资金下降21.6%，跌幅扩大2.2个百分点。这两项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债能力，跌幅扩大反映出金融机构对房企风险担忧加大。

支撑房企资金流的主要是销售回款。1～5月，定金及预收款同比增长4.4%，较1～4月扩大0.4个百分点，在房企资金来源中占比35.5%；个人按揭贷款同比增长6.5%，较1～4月扩大4个百分点；在资金来源中占比18.5%。

5月份，房地产开发景气指数为94.56，自今年1月份持续4个月回升后，再度转向下滑。

与此同时，楼市去库存压力继续增大。5月末，商品房待售面积64120万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.9%，较4月末扩大0.5个百分点。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，从5月份情况看，房地产市场总体平稳，但受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复。从下阶段看，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。

这日，国家统计局还发布了5月份经济运行数据。5月份，16～24岁青年人群失业率为20.8%，处在高位（前4个月分别为17.3%、18.1%、19.6%、20.4%，去年12月为16.7%），显示出青年群体的就业压力仍在加大。

根据国家统计局解释，失业人口是指没有工作，在近期寻找工作且立即能去工作的人。这些人有工作能力、工作意愿，这属于失业人口。非劳动力是指16岁及以上既不属于就业人口也不属于失业人口的人。比如，没有工作意愿或失去劳动能力的人，这些不在就业和失业统计范围之中。

“16～24岁很多是在校学生未真正进入到劳动力市场，进入到劳动力市场寻找工作的有3300多万，这3300多万当中有2600多万已经找到工作，大概有600多万目前还在寻找工作。”付凌晖表示。

“房地产市场在一季度回升后迅速掉头走弱，这种从回升到下落的逆转在过去也有，但没有这么迅速。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这说明一季度购房需求主要是积压需求，释放完毕后需求迅速断层；整体地产需求较弱，接续能力不足，本质上是居民收入和就业受冲击，且对地产预期悲观，对买房特别是承接债务买房的积极性很低。此外，市场转弱、债务压顶，开发商拿地、开工积极性很低，从而导致上下游全链条转弱。

同一日（6月15日），央行开展了2370亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作。其中，MLF中标利率为2.65%，利率较此前下调10个基点。

6月13日，央行以利率招标方式开展了20亿元逆回购操作，中标利率为1.9%，较前一日2%的利率水平下降10个基点。

央行“降息”显然是个好消息，有利于降低贷款成本，同时释放出货币政策加强逆周期调节信号。“但当务之急是要给愿意购房的人打开顺畅渠道。”多位市场人士呼吁。